5 NGUYÊN TẮC MUA CHUNG CƯ HẠN CHẾ RỦI RO PHÙ HỢP THU NHẬP

Mua chung cư trả góp đang là cách giải quyết hệ phương trình nhà ở và tài chính khả quan nhất dành cho những người sinh sống tại các thành phố lớn. Tuy nhiên không phải cứ quyết định mua trả góp là bạn đã có thể giải thành công bài toán này. Quá trình mua nhà bằng hình thức trả góp đòi hỏi chúng ta phải có kế hoạch và chiến lược cụ thể để thu về “trái ngọt” đúng như mong muốn.

1. Thế nào là trả góp chung cư?

Việc đặt ra câu hỏi “mua chung cư trả góp nghĩa là gì” có thể sẽ khiến bạn phải bật cười. Thế nhưng, trên thực tế chưa chắc chúng ta đã hiểu chính xác khái niệm tưởng chừng như đơn giản này. Trong khi đó, việc không hiểu bản chất trước khi lựa chọn mua trả góp chung cư có thể khiến bạn gặp nhiều rủi ro.

Vậy chúng ta nên hiểu mua trả góp căn hộ là như thế nào? Theo đó, mua nhà trả góp là hình thức giúp bạn sớm sở hữu một ngôi nhà riêng dù chưa thực sự thanh toán đủ 100% giá trị căn nhà tại thời điểm ký hợp đồng mua bán. Thông thường các cá nhân sẽ tiến hành vay ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng nào đó từ 70% giá trị căn nhà trở xuống và thực hiện thanh toán gốc và lãi theo đúng thỏa thuận.

Trả góp sẽ cho bạn cơ hội sở hữu ngôi nhà mơ ước ngay cả khi chưa đủ khả năng chi trả 100% giá trị

Lưu ý, việc bắt đầu một quy trình trả góp nhà ở sẽ yêu cầu chúng ta phải thế chấp tài sản để đảm bảo cho chính khoản vay này. Tài sản thường được mọi người lựa chọn thế chấp nhiều nhất thường là chính căn hộ, chung cư đang trả góp hoặc cũng có trường hợp cá nhân thế chấp bằng tài sản khác (có sự đồng thuận của bên cho vay).

Khi thanh toán khoản vay dùng để mua chung cư trả góp, chúng ta cần thực hiện theo đúng thỏa thuận và kỳ hạn đã được đặt ra từ trước. Thời gian trả góp có thể là ngắn hạn hoặc dài hạn và có các mức lãi suất tương ứng khác nhau.

Hiện nay hình thức mua căn hộ hoặc chung cư trả góp tương đối phổ biến tại các thành phố lớn. Thậm chí nhiều chủ đầu tư còn hợp tác với ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng để hỗ trợ người mua nhà nhanh chóng xác lập được hợp đồng trả góp hoặc có mức lãi suất ưu đãi.

Nhiều mô hình căn hộ chung cư đều đang cho phép người mua thực hiện trả góp như mua chung cư mini trả góp, trả góp căn hộ cao cấp, penthouse,…

2. Có nên mua chung cư trả góp hay không?

Vấn đề người mua sẽ nhận được những lợi ích gì nếu lựa chọn mua nhà trả góp đã được thảo luận rất nhiều kể từ khi hình thức này xuất hiện. Nhất là vấn đề vợ chồng trẻ có nên mua chung cư trả góp hay không. Vì vậy, hãy cùng chúng tôi phân tích những lợi ích khi sở hữu nhà ở bằng hình thức mua trả góp hàng tháng sau đây.

– Thứ nhất, lợi ích trực quan đầu tiên ai cũng có thể thấy đó là người mua được sở hữu căn hộ ngay cả khi chưa đủ tiền. Điều này rất có ý nghĩa với những người trẻ chưa có tích lũy tài chính nhiều cũng như chỉ có thu nhập ở mức trung bình khá.

– Thứ hai, mua trả góp một căn chung cư sẽ giúp tối ưu tốt hơn nguồn tiền phải bỏ ra cho không gian sống nói chung. Lấy ví dụ mỗi tháng bạn phải bỏ ra khoảng 8 triệu đồng để thuê chung cư cho một gia đình 4 người sinh sống. Vậy sau vài năm bạn đã mất vài trăm triệu và vẫn không sở hữu thêm tài sản gì. Tuy nhiên với khoảng 10 triệu đồng trả góp mỗi tháng, sau khoảng 5 – 6 năm liên tục bạn đã sở hữu một căn hộ riêng mà vẫn đảm bảo có không gian sống ngay từ lúc bắt đầu trả góp.

Vẫn là số tiền bạn phải bỏ ra hàng tháng để có không gian sống hàng tháng,
nếu trả góp thì khi hợp đồng kết thúc, bạn sẽ sở hữu bất động sản đứng tên chính mình

– Thứ ba, mua chung cư trả góp cũng giúp bạn nhanh chóng sắp xếp ổn thoả vấn đề chỗ ở để phát triển sự nghiệp hoặc chăm lo cho gia đình và tổ ấm của mình.

– Thứ tư, ngay cả khi bạn có trong tay rất ít vốn ban đầu thì vẫn có thể làm thủ tục vay trả góp với ngân hàng. Hiện nay bạn có cơ hội được hỗ trợ lên đến 70% tổng giá trị căn nhà nếu có hồ sơ sáng.

– Cuối cùng, bạn hoàn toàn có quyền chủ động lựa chọn thời gian trả góp. Điều này đồng nghĩa với việc bạn có thể quyết định số tiền trả góp hàng tháng cho đơn vị cho vay để cân đối tài chính của mình hoặc gia đình. Hiện nay công dân có thể kéo dài thời gian thực hiện trả góp mua chung cư lên đến 30 năm nên bạn không cần quá lo lắng về áp lực tài chính khi trả nợ.

3. Điều kiện mua nhà trả góp

Tuy rằng hình thức mua nhà trả góp được phát triển nhằm hỗ trợ việc người dân có thể tiếp cận tốt hơn với nguồn vốn vay. Thế nhưng trên thực tế chúng ta vẫn phải thoả mãn một số điều kiện nhất định để có thể làm hồ sơ, thủ tục có liên quan để bắt đầu trả góp nhà. Các điều kiện đó bao gồm:

– Người đứng tên hợp đồng vay vốn trả góp mua nhà của các ngân hàng thương mại hoặc tổ chức tín dụng cần là công dân Việt Nam.

– Người thực hiện mua nhà trả góp là công dân được Pháp luật công nhận quyền, khả năng thực hiện giao dịch mua bán bất động sản một cách hợp pháp.

– Người mua nhà trả góp cần có nguồn thu nhập ổn định. Thông thường trường hợp này cần chứng minh thu nhập bằng cách sao kê bảng lương chính thức.

– Nếu không có bảng lương chính thức thì người mua nhà trả góp cần thế chấp tài sản có giá trị tương đương khoản vay được ngân hàng thương mại định giá.

– Người mua nhà trả góp cần thực hiện cam kết trả số nợ gốc cùng tiền lãi hàng tháng đã được thống nhất từ trước.

Người mua cần đảm bảo các điều kiện cần thiết mới có thể làm hồ sơ vay mua trả góp nhà

4. Các nguyên tắc cần nhớ khi muốn mua mua chung cư trả góp

Không phải tất cả các trường hợp mua căn hộ trả góp đều là quyết định sáng suốt. Đã có nhiều cặp vợ chồng vì không cân đối tốt tài chính mà không thực hiện được nghĩa vụ chi trả với ngân hàng. Thậm chí cũng có người bị ngân hàng niêm phong tài sản thế chấp vì không đủ khả năng chi trả khoản vay ban đầu. Vậy làm thế nào để thực hiện vay mua chung cư thật tối ưu và an toàn? Bạn nên học thuộc lòng các nguyên tắc sau đây:

Cân nhắc kỹ trước khi làm hồ sơ trả góp

Bạn nên xác định, nếu thu nhập của bản thân vẫn ở mức thấp hoặc bấp bênh thì chưa nên mua chung cư trả góp. Đây sẽ là thứ đem đến áp lực tài chính và rủi ro lớn đối với tài sản thế chấp của bạn.

Cân nhắc hình thức vay mua nhà trả góp nếu bản thân chưa sẵn sàng về mặt tài chính

Nếu đã quyết tâm thực hiện trả góp một căn hộ nào đó thì nên cân nhắc hai yếu tố cơ bản sau đây:

Nên có ít nhất 30% giá trị căn hộ trong tay: Lý do là vì các ngân hàng thương mại hiện nay chỉ giải ngân cho các khoản vay tối đa đến 70% giá trị căn nhà. Bạn cũng cần lưu ý rằng khoản vay ban đầu càng lớn thì lãi suất càng cao. Vì thế, tốt nhất là hãy chuẩn bị khoản vốn mua ban đầu nhiều nhất có thể rồi hãy làm hợp đồng vay vốn.

Chọn gói vay có định mức thanh toán hàng tháng ít hơn hoặc bằng 50% lương “cứng” của mình: Thường thì các ngân hàng sẽ yêu cầu chúng ta thực hiện trả góp hàng tháng. Nguyên tắc đảm bảo an toàn cho các nhu cầu sống cơ bản của bạn chính là chỉ dùng tối đa 50% lương của mình cho việc trả nợ ngân hàng. Với 50% lương còn lại ít nhất bạn vẫn đáp ứng đủ tiêu chuẩn sống cơ bản cho gia đình.

Chọn mua căn hộ sát với nhu cầu sống của mình

Tất nhiên, ai cũng muốn sở hữu một căn hộ rộng rãi, view đẹp, hướng đẹp,… Nhưng, một người thông minh sẽ chỉ thực hiện mua chung cư trả góp đúng với nhu cầu và mong muốn sử dụng thực của bản thân. Ví dụ nếu gia đình bạn đang có ba người thì có thể cân nhắc căn hộ có 2 phòng ngủ thay vì các căn hộ 3 – 4 phòng ngủ. Ngoài ra, bạn cũng có thể chọn căn phổ thông, tầng thấp hoặc tầng cao (tầm trung thường giá cao hơn), view vừa phải, xa thang máy tổng một chút để tiết kiệm chi phí chẳng hạn,…

Thực hiện bước so sánh giá cẩn thận trước khi mua

Bạn nên xác định rằng bản thân đang phải vay tiền để mua căn hộ. Điều này đồng nghĩa với việc bạn đã chấp nhận phải trả số tiền lớn hơn giá trị thực của căn hộ đó để được sở hữu nó sớm hơn. Vậy để tối ưu số tiền bỏ ra thì bạn nên đối chiếu giá của căn hộ mình định mua với các căn chung cư khác. Tránh trường hợp đã phải vay vốn ngân hàng lại còn mua nhà “hớ giá”.

Chỉ mua căn hộ tại các dự án minh bạch, chính thống, có thông tin rõ ràng

Hiện nay, ngay cả tại các thành phố lớn vẫn có tình trạng “chung cư ma” hiện hữu. Nhiều trường hợp người mua phải thế chấp tài sản giá trị lớn để gom tiền mua căn chung cư mới. Nhưng sau một thời gian mới phát hiện dự án có căn hộ của mình vi phạm pháp luật hoặc thuộc diện đất dự án sẽ bị thu hồi. Vậy là bạn phải chịu cảnh “tiền mất tật mang”.

Ưu tiên mua trả góp căn hộ tại các dự án có chủ đầu tư uy tín

Nghiên cứu kỹ các điều khoản của hợp đồng

Mua chung cư trả góp luôn có hợp đồng vay vốn đi kèm. Vậy chúng ta cần phải nghiên cứu thật kỹ bản hợp đồng này rồi mới đặt bút ký kết. Những thông tin quan trọng nhất bạn cần nắm được bao gồm số tiền trả góp hàng tháng là bao nhiêu, thời hạn trả góp, lãi suất trễ hẹn hoặc thanh lý sớm hợp đồng có bị phạt không,…

5. Thủ tục mua chung cư trả góp mới nhất

Để tiến hành mua chung cư trả góp, các bạn độc giả có thể tham khảo quy trình 4 bước cơ bản dưới đây. Lưu ý thủ tục này có thể thay đổi đối với từng tổ chức tín dụng cũng như ngân hàng khác nhau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin mua chung cư trả góp.

Bước đầu tiên để có thể bắt đầu vay tiền mua trả góp chung cư tại bất cứ ngân hàng nào cũng là chuẩn bị một bộ hồ sơ thật chi tiết và cẩn thận. Về cơ bản chúng ta cần chia nhỏ bộ hồ sơ thành những nhóm giấy tờ như sau:

– Giấy tờ chứng minh nhân thân gồm: Căn cước công dân, Hộ khẩu, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

– Giấy tờ thể hiện mục đích khoản vay bao gồm: Giấy đề nghị xin vay vốn, Hợp đồng đặt cọc mua nhà (hoặc Chứng từ nộp tiền đã có), Giấy chứng nhận quyền sở hữu ngôi nhà đang được giao dịch.

– Giấy tờ chứng minh thu nhập như: Giấy đăng ký kinh doanh, Bảng lương (hoặc Sao kê tài khoản nhận lương từ ngân hàng), Hợp đồng cho thuê tài sản có thu nhập đều đặn,…

– Riêng đối với trường hợp đang thực hiện khoản vay khác tại bất cứ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng nào thì cần chuẩn bị thêm Hợp đồng tín dụng đó cũng như các giấy tờ chứng minh bạn vẫn thanh toán đều đặn hàng kỳ.

Bước 2: Thực hiện thẩm định hồ sơ mua chung cư trả góp.

Như đã nói ở trên, các ngân hàng có thể chấp nhận việc khách hàng thế chấp bằng chính căn nhà đang giao dịch hoặc tài sản khác. Tuy nhiên dù bạn thế chấp loại tài sản nào thì nhân viên ngân hàng cũng cần thực hiện bước thẩm định trường hợp vay.

Tất cả các hợp đồng vay thế chấp mua nhà đều cần trải qua các bước thẩm định kỹ càng
Tất cả các hợp đồng vay thế chấp mua nhà đều cần trải qua các bước thẩm định kỹ càng

Quy trình này có thể được tiến hành như sau:

– Nhân viên ngân hàng kiểm tra lịch sử tín dụng hoặc điểm tín dụng của người vay.

– Nhân viên tổng đài thực hiện thẩm định qua điện thoại với khách hàng hoặc với những người có liên quan đến khoản vay.

– Nhân viên thẩm định đến thẩm định trực tiếp tỷ giá của tài sản thế chấp. Giá trị mà tài sản thế chấp được ngân hàng định ra lúc này sẽ là cơ sở chính để xác định chính xác số tiền mà bạn có thể vay được. Lưu ý chi phí định giá không nhất thiết là do ngân hàng chi trả, đôi khi người vay có trách nhiệm thanh toán các khoản này.

Bước 3: Ngân hàng giải ngân cho khách hàng.

Ngay khi hồ sơ của khách hàng trải qua đầy đủ các bước thẩm định và được xếp vào nhóm đủ điều kiện vay vốn thì nhân viên ngân hàng sẽ liên lạc với người vay. Chỉ sau từ 12 – 48 tiếng đồng hồ bạn có thể được giải ngân khoản vay của mình.

Bước 4: Ngân hàng giám sát khoản vay mua chung cư trả góp và thanh lý hợp đồng cho khách hàng.

Bạn sẽ phải có trách nhiệm thanh toán khoản nợ theo đúng thỏa thuận đã đặt ra từ trước. Tuy nhiên bạn cần lưu ý là ngân hàng vẫn có quyền kiểm tra xem bạn có sử dụng khoản tiền được vay vào đúng mục đích được trình bày trong hồ sơ hay không. Sau thời hạn vay nếu bạn đã thanh toán đầy đủ tiền gốc và lãi thì ngân hàng thanh lý hợp đồng, chính thức kết thúc quá trình cho vay mua nhà trả góp.

6. Hướng giải quyết một số vấn đề liên quan đến mua chung cư trả góp

Ngay cả khi bạn đã làm hồ sơ xin vay vốn thành công thì vẫn có thể xuất hiện một số rủi ro nhất định. Hãy chuẩn bị trước cho mình những kinh nghiệm sau đây để sẵn sàng giải quyết tất cả các trường hợp có thể xảy đến nhé:

Nghi ngờ có rủi ro pháp lý khi mua nhà trả góp

Bạn cần nhớ rằng bản thân có thể mất trắng toàn bộ số tiền đã giao nộp cho chủ đầu tư nếu không kiểm tra chi tiết các giấy tờ quan trọng như Sổ đỏ hoặc bản vẽ thi công, quy hoạch công trình.

Để tránh gặp phải tình huống này, bạn cần liên hệ ngay với chủ đầu tư và yêu cầu xuất trình các giấy tờ pháp lý có liên quan theo đúng thủ tục. Lúc này bạn cũng có thể đến các cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu kiểm tra thông tin gốc liên quan đến bất động sản mình đang trả góp.

Lo lắng rủi ro về tài chính

Hầu hết các trường hợp thực hiện mua chung cư trả góp đều phải chịu một áp lực không nhỏ trong việc thanh toán khoản vay hàng tháng cho ngân hàng. Cách giải quyết cho trường hợp này là ngay từ đầu bạn và người thân cần xác định rõ năng lực tài chính của mình, xác định khoản vay tối đa. Mặt khác bạn cũng nên chuẩn bị phương án dự phòng cho các trường hợp xấu như thất nghiệp hoặc thị trường biến động đột ngột,…

Hãy chuẩn bị các phương án dự phòng cho trường hợp có rủi ro đột ngột liên quan đến nguồn thu của bạn khi đang trả góp nhà

Lãi suất bị thay đổi bất ngờ theo từng kỳ thanh toán

Đã có nhiều người ngay lập tức tin vào những lời quảng cáo cho vay mua nhà với lãi suất cực thấp, chỉ vài % mỗi năm và thực hiện ký hợp đồng ngay. Tuy nhiên cuối cùng mức lãi suất vay mua nhà này chỉ được áp dụng trong nửa năm đến 1 năm đầu tiên rồi chuyển sang mức lãi cao. Lúc này, người bị động chính là bạn.

Để không rơi vào trường hợp này bạn hãy chủ động tìm hiểu về chính sách cho vay hoặc lãi suất được niêm yết tại các website chính thống của ngân hàng thương mại. Thông qua đó so sánh các lợi thế khi vay tại từng ngân hàng rồi mới làm hồ sơ chính thức.

Trên đây là một số tư vấn liên quan đến quy trình mua chung cư trả góp do Batdongsan.com.vn tổng hợp. Hy vọng đây sẽ là các cơ sở đáng tin cậy để bạn cân nhắc và sớm sở hữu tổ ấm cho riêng mình. Đừng quên tiếp tục theo dõi chúng tôi để đón đọc các bài viết hữu ích khác trong series “chia sẻ kinh nghiệm mua nhà” trong thời gian tới nhé!

Hà Linh, Batdongsan.com.vn, Anh Tuấn (TH)